O Patrimônio de Afetação

O Patrimônio de Afetação

Definição, Objetivos e Responsabilidades

O Patrimônio de Afetação foi criado pela lei 10.931, de 02 de agosto de 2004 e tem como principal objetivo garantir a segurança da entrega aos compradores de incorporações. O Patrimônio de Afetação foi o termo utilizado pelos legisladores para identificar e isolar o patrimônio (tudo que representa bens, direito e recursos financeiros de um ente) de um empreendimento imobiliário como independente, não se confundindo com os bens dos responsáveis ou com o bem de outros empreendimentos.

O empreendimento imobiliário sob a forma de patrimônio de afetação não corre o risco de ter seus recursos utilizado em outras transações pelo incorporador, o que resguarda o regular andamento da obra. Os bens e direitos integrantes do  seu patrimônio somente poderão ser objeto de garantia real se o benefício se reverter integralmente em prol do respectivo empreendimento.

Mesmo havendo falência da construtora, os compradores ainda terão garantias de recebimento do imóvel, uma vez que o empreendimento seguirá seu curso sendo assistido pela comissão de representantes (é uma comissão de no mínimo três compradores que representa a totalidade dos mesmos) que também tem poderes para receber todas as prestações vincendas dos contratos de venda, devendo aplicá-las no pagamento das dívidas pendentes e na conclusão da construção. Além disso, o patrimônio do empreendimento não poderá ser utilizado para suprir a massa falida.

O grande advento da lei é que ela passa a tratar o empreendimento como uma empresa, aplicando o princípio da entidade a ela, onde o patrimônio da entidade não confunde-se com a dos seus responsáveis. Por isso a construção enquadrada como patrimônio de afetação possui CNPJ próprio, contabilidade única e independente dos outros empreendimentos da construtora e tratamento tributário diferenciado (o tratamento diferenciado visa estimular a construtora a colocar seus empreendimentos em patrimônio de afetação). Os recursos necessários à execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser mantidos em conta de depósito especificamente para este empreendimento.

Além das demais obrigações do incorporador referente a incorporação imobiliária, os responsáveis pelo patrimônio de afetação tem os deveres:

· Promover os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio de afetação;

· Manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;

· Diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los no empreendimento;

· Entregar à comissão de representantes,

· No mínimo a cada três meses, demonstrativo da obra referente ao prazo de conclusão e os recursos financeiros disponíveis que integrem o patrimônio de afetação;

· Eventuais modificações que o incorporador desejar fazer deverão ser aprovadas pela comissão de representantes;

· Depositar, em conta especial para tal finalidade, os recursos financeiros do patrimônio de afetação;

· Entregar à comissão de representantes balancetes do trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;

· Assegurar à comissão de representação livre acesso à obra, livros, contratos, extrato da conta especial e quaisquer documentos relativos ao patrimônio de afetação;

· Manter a escrituração contábil em dia, de forma acessível e legível a todos os compradores.

1. O Patrimônio de Afetação para os Corretores de Imóveis

Para os corretores, o patrimônio de afetação é a possibilidade de apresentar para o cliente um empreendimento que tem garantias reais de conclusão, pois o empreendimento seguirá com as obras, independente da construtora responsável. Caso o empreendimento a ser mostrado ao cliente seja patrimônio de afetação, essa característica deve ser destaca e explicada ao mesmo.

2. O Patrimônio de Afetação para a Economia

Na economia, desde 2004 com a implantação da lei, a repercussão tem se tornado positiva em vários estados brasileiro. O mais importante dos efeitos práticos, é que este instrumento, ao gerar maior segurança aos contratos, resulta consideravelmente na diminuição dos juros, pois estes são diretamente ligados ao risco da transação, que irá reduzir.

3. O Patrimônio de afetação para compradores de Imóveis na Planta

Para o comprador há existem maiores garantias aos mutuários, pois prevê a existência de uma comissão de representantes desde o início da obra, o que dificultará a ocorrência de desvios, mesmo porque o patrimônio do incorporador irá responder pelo empreendimento objeto da afetação.

4. O Patrimônio de Afetação para Construtora

Para a construtora a vantagem do tratamento tributário diferenciado e menos oneroso, as construtora paga adiantado a alíquota de 7% sobre a perspectiva de receita referente a vários tributos, podendo inclusivo compensá-los ao decorrer do empreendimento.